O que é alienação de imóvel?

Se você está pensando em comprar uma casa ou um apartamento, é muito importante que entenda o que é alienação de imóvel. Afinal, esse é um dos processos mais comuns na hora de realizar o sonho da casa própria no Brasil e, basicamente, diz respeito à transferência da propriedade. 

Nunca ouviu falar desse termo ou ainda tem dúvidas sobre o que ele significa? No conteúdo de hoje, você vai entender em detalhes o que é alienação de imóvel, quais tipos de alienação existentes e, principalmente, compreender como funciona um contrato de alienação fiduciária no caso da compra do imóvel próprio através do financiamento. Vamos nessa? Acompanhe a leitura e informe-se com o Mycon! 

O que é alienação de imóvel?

Vamos direto ao ponto: o que é alienação de imóvel? A alienação de imóveis é um termo jurídico amplo, e refere-se ao ato de transferir a propriedade de um imóvel de uma pessoa (física ou jurídica) para outra. Este processo pode ocorrer por diversas razões e as formas mais comuns de alienação de imóveis incluem:

• Venda: transferência de propriedade mediante pagamento de um valor acordado.
• Doação: transferência gratuita de um imóvel de uma pessoa para outra. 
• Permuta: troca de imóveis entre duas partes, sem a necessidade de pagamento em dinheiro, embora possa haver uma compensação financeira de algum dos lados. 
• Penhora ou Dação em pagamento: quando o imóvel é usado para quitar uma dívida. O devedor transfere a propriedade para o credor em troca da extinção da dívida.
• Desapropriação: transferência compulsória do imóvel pelo poder público, mediante pagamento de indenização ao proprietário.
• Financiamento: transferência do imóvel ao credor como garantia de uma dívida. Após a quitação da dívida, a propriedade é revertida ao devedor. 

Quais  tipos de alienação existem?

Agora que você já sabe o que é alienação de imóveis e os motivos dela acontecer, que tal entender os tipos de alienação existentes? Acompanhe:

Alienação de bens privados e públicos

A alienação de bens privados e públicos é o processo de transferir a propriedade de bens de uma pessoa ou entidade para outra, sejam eles públicos ou privados. Como você viu anteriormente, isso pode ocorrer por vários motivos, como venda, doação, troca, penhora, e usucapião (quando alguém adquire o imóvel por utilizá-lo por um certo período de tempo).

A principal diferença entre a alienação de bens privados e públicos está na liberdade e na regulamentação do processo: os bens privados podem ser transferidos com mais liberdade, enquanto os bens públicos seguem regras mais rígidas para proteger o interesse público.

Alienação fiduciária

Continuando nossa lista com os tipos de alienação, chegamos na alienação fiduciária, bastante usada nos contratos de financiamento. Aqui, o comprador do imóvel – casa, apartamento ou terreno – faz uma dívida para a compra deste imóvel, e coloca o próprio bem como garantia do pagamento. 

Essa é uma prática comum e regulamentada pela lei 9514 que rege o Sistema de Financiamento Imobiliário, e permite que milhares de pessoas realizem o sonho da casa própria.  

Alienação de bens terceiros

Talvez você ache que alienação de terceiros é algo ilegal, não é mesmo? Nem sempre. Se uma pessoa é representante de outra, ou atua como tutor(a) ou curador(a), ela pode vender ou transferir os bens do terceiro. No entanto, essa venda ou transferência deve ser feita no melhor interesse do proprietário e, se esse não for o caso, o negócio pode ser anulado. 

O que é alienação fiduciária em garantia?

Você já entendeu o que é alienação de imóveis, e quais tipos de alienação existem. Com isso, deve ter percebido que, se o seu desejo é realizar o sonho da casa própria, talvez seja interessante entender melhor sobre o que é alienação fiduciária. A alienação fiduciária em garantia acontece quando o bem – casa, terreno ou apartamento – é dado como garantia para o pagamento da dívida. 

Na prática, o imóvel é transferido para a instituição financeira ou banco que cedeu o crédito, enquanto a dívida não é paga em sua totalidade. Caso a dívida seja quitada integralmente, o imóvel é transferido definitivamente para o seu comprador. Agora, se a dívida não for paga em sua totalidade, o banco credor tem o direito de tomar posse desse imóvel para quitar os valores em aberto, fazendo com que o comprador perca qualquer direito sobre o bem. 

Como funciona um contrato de alienação fiduciária?

O contrato de alienação fiduciária é bastante utilizado no financiamento imobiliário dos principais bancos do país. Nele, o bem que está sendo comprado entra como garantia da própria dívida, e só após o pagamento das parcelas acrescidas de juros e impostos serem pagas, o imóvel é passado definitivamente para o nome do comprador. 

O contrato de alienação fiduciária de imóveis precisa ser registrado no cartório de imóveis para que os credores fiduciários (bancos) formalizem sua titularidade sobre os bens. Esse registro marca a divisão da propriedade durante o período em que a dívida estiver aberta: o devedor fiduciário se torna o proprietário direto do imóvel, enquanto o credor fiduciário é o proprietário indireto.

De acordo com a Lei nº 9.514/97, o contrato deve incluir detalhes como o valor da dívida, prazo e condições de pagamento, taxa de juros, reajustes, descrição completa do imóvel e garantias para o devedor enquanto estiver em dia com os pagamentos. Em caso de inadimplência, o contrato também deve especificar os procedimentos para o leilão.

Na prática, funciona assim: no contrato de alienação fiduciária, após especificação de todos os detalhes sobre o financiamento, a propriedade é transferida ao credor até a quitação da dívida, mas a posse do imóvel permanece com o devedor, que pode morar, alugar, a até vender o imóvel – transferindo a dívida para outra pessoa. 

Se o devedor pagar tudo certinho, a propriedade volta para ele. Mas, se não pagar, o credor pode vender o imóvel através de leilão, sem precisar de um processo judicial para quitar a dívida. Apesar dessa facilidade, o credor geralmente tenta negociar com o devedor antes de chegar nesse ponto, mas quando as tentativas são esgotadas, a propriedade vai para leilão. 

Qual a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca?

A diferença entre alienação fiduciária e hipoteca está na forma como a garantia do crédito é estruturada e nos direitos e obrigações das partes envolvidas. Vamos entender melhor: na hipoteca, o devedor mantém tanto a posse, quanto a propriedade do bem imóvel, servindo este apenas como garantia do empréstimo. 

Já na alienação fiduciária, a posse do bem permanece com o devedor, mas a propriedade é transferida ao credor até a quitação da dívida (posse indireta). Além disso, a execução da hipoteca em caso de inadimplência requer processo judicial, enquanto a alienação fiduciária permite uma execução mais rápida e extrajudicial, o que faz do processo mais ágil para o credor.

Qual o valor da taxa de alienação de imóvel?

Para entender plenamente o que é alienação de imóvel, é preciso falar sobre as taxas. Em uma alienação fiduciária, você está fazendo um financiamento, ou seja, pode preparar o bolso porque, além das taxas padrões de compra e venda de imóveis, você também terá que pagar juros e outros encargos do parcelamento do valor do bem. 

Em linhas gerais, a taxa de alienação fiduciária refere-se aos custos e encargos envolvidos na realização de um contrato de alienação fiduciária de imóvel. É importante verificar detalhadamente todos esses custos e encargos antes de formalizar um contrato de alienação fiduciária de imóvel, já que cada instituição financeira pode ter suas próprias especificidades. 

No entanto, os principais encargos e taxas são: 

• Taxa de registro: valor cobrado pelo cartório de registro de imóveis para efetuar o registro do contrato de alienação fiduciária – varia de acordo com o cartório.
• ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis cobrado sobre a transferência da propriedade do imóvel para o credor fiduciário como garantia da dívida – varia de acordo com a cidade do imóvel.
• Custos com cartório: despesas relacionadas aos serviços cartorários, como certidões, cópias e demais taxas administrativas.
• Seguro: algumas instituições financeiras exigem que o devedor contrate um seguro para proteger o imóvel dado em garantia.
• Juros nas parcelas: como todo financiamento, além do valor do imóvel, as parcelas serão acrescidas de juros mensalmente.

Como retirar alienação fiduciária?

Está se perguntando como retirar alienação fiduciária? Após o pagamento completo da dívida e encargos por parte do devedor, dentro dos prazos e condições descritas no contrato de alienação fiduciária, o credor deve fornecer um termo de quitação ao devedor em até 30 dias. Se não o fizer, pode ser multado. 

O termo de quitação deve ser registrado no mesmo cartório de imóveis onde foi feito o registro inicial para que a alienação fiduciária seja retirada, e o devedor se torne o proprietário pleno do imóvel.

Qual a melhor forma de comprar um imóvel sem juros?

Apesar de muito comum, o financiamento imobiliário acarreta em altas taxas de juros, além de um valor de entrada de, aproximadamente, 20% do total do imóvel. Ou seja, mesmo sabendo o que é alienação de imóvel e que ela facilita a compra de uma casa ou apartamento, os juros ainda estão presentes, encarecendo a compra. 

Mas, então, como comprar um imóvel sem pagar juros? Bom, só existem duas maneiras de comprar um imóvel sem juros: à vista – realidade pouco comum para a maioria dos brasileiros, ou através do consórcio imobiliário, uma opção vantajosa na qual o parcelamento não incide juros e não há necessidade de entrada. 

É isso mesmo! No consórcio, um grupo de pessoas se reúne para adquirir um bem em comum, como um imóvel de valor parecido. Mensalmente, cada um do grupo paga as parcelas, sem acréscimo de juros e sem necessidade de entrada. A única taxa adicional é a de administração, destinada para a administradora autorizada gerenciar o fundo comum. 

Com o pagamento em dia, os consorciados participam das assembleias onde todos os meses acontecem os sorteios e lances. Aqueles que forem sorteados, somado aos que derem  o maior lance são contemplados com a carta de crédito e já podem comprar o imóvel sem gastar 1 real com juros. Sensacional, não é mesmo?

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