Como funciona o investimento em fundos imobiliários?

O investimento em imóveis faz parte da cultura brasileira. Pare e pense: quase todo mundo conhece alguém que lucrou ou lucra com a compra, reforma e venda de imóveis, não é mesmo? Mas e os fundos imobiliários? Em alta nos últimos tempos, muitas pessoas ainda não sabem o que eles são e como funciona o investimento em fundos imobiliários. 

Se esse é o seu caso, não se preocupe porque no conteúdo de hoje o Mycon vai te mostrar como funciona o investimento em fundos imobiliários e quais são suas vantagens e riscos. Você verá que essa pode ser uma opção rentável de investir no setor imobiliário, sem envolver a burocracia de manter um imóvel para venda ou aluguel, por exemplo. Vamos lá? Boa leitura!

O que são fundos imobiliários?

Para compreender como funciona o investimento em fundos imobiliários é preciso entender o que são fundos imobiliários. Um fundo imobiliário é a reunião de investidores que empregam seus recursos em conjunto no mercado imobiliário. Esses recursos são usados na construção ou compra de imóveis, que depois serão locados ou vendidos. Os ganhos finais serão repartidos entre os investidores, proporcionalmente ao que cada um aplicou nesse investimento. 

Assim, os Fundos de Investimento Imobiliários – FIIs – são uma classe de ativos de renda variável, composta por investidores do setor imobiliário que unem seus recursos e os aplicam em ativos do mercado imobiliário, como galpões logísticos ou industriais, prédios comerciais, shoppings, hotéis, certificados de recebíveis imobiliários, letras de crédito, entre outros. 

A soma desses recursos é dividida em cotas ou frações e quem aplica, na verdade, compra cotas ou frações do fundo. Dessa forma, o cotista não tem nenhum direito sobre os empreendimentos do fundo, mas ao mesmo tempo não responde pessoalmente pelas obrigações relacionadas a eles. É o administrador ou a instituição financeira que são responsáveis pelo funcionamento e manutenção da carteira de investimento imobiliário.

Como funciona o investimento em fundos imobiliários?

Agora que você já sabe o que são fundos imobiliários, vamos entender como funciona o investimento em fundos imobiliários? Na prática, funciona assim:

Uma gestora organiza o FII e divide-o em cotas que serão vendidas aos investidores interessados. Essas cotas são vendidas para pessoas físicas e jurídicas através de instituições financeiras ou empresas de investimentos, e o capital dos cotistas é administrado pelo gestor, de acordo com a política e as normas estabelecidas para o fundo. 

Isso significa que o gestor pode tanto investir em imóveis físicos quanto comprar títulos ligados ao setor imobiliário. Além disso, a administração do fundo pode ser passiva – quando o gestor acompanha um indexador preestabelecido, ou ativa – quando o gestor tem como objetivo superar o indexador. 

Todos os rendimentos gerados da exploração comercial ou venda dos imóveis, como também da rentabilidade dos títulos, são divididos entre os cotistas proporcionalmente através de dividendos ao longo do período do contrato. Essa distribuição deve ser de 95% dos rendimentos obtidos semestralmente, mas geralmente os dividendos são concedidos mensalmente.

Qual é o rendimento de fundo imobiliário?

O rendimento de fundo imobiliário é variável, como já dissemos. Isso porque os lucros estão atrelados a diferentes fatores, como a situação do setor imobiliário, a composição do patrimônio e do valor das cotas. Por exemplo, em casos de aluguel, é preciso possuir imóveis bem localizados e manter todas as unidades alugadas para o bom rendimento do negócio. 

O rendimento de fundo imobiliário para os investidores é, basicamente, o valor que você recebe como “aluguel” por investir nesse tipo de fundo. Os FIIs investem em imóveis ou ativos imobiliários, e a maior parte dos lucros gerados ( aluguéis recebidos, vendas de imóveis, ou juros de certificados de recebíveis) é distribuída aos cotistas. 

Esses rendimentos são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas e suas cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado. A rentabilidade vai variar de acordo com o desempenho do mercado imobiliário e a gestão do fundo, mas é uma das principais formas de investimento para quem busca uma renda passiva regular.

Quais são os fundos imobiliários mais rentáveis? 

Agora que você já sabe como funciona o investimento em fundos imobiliários, é claro que quer saber qual é o que traz mais retorno. Mas, se você busca por fundos imobiliários mais rentáveis, saiba que muitos fatores devem ser analisados, entre eles o dividend yield, que é quanto o fundo paga por cota, dividido pelo valor da cotação do papel.

Veja um exemplo: um determinado Fundo distribuiu R$0,50 por cota e cada cota custa R$100. Neste caso, o dividend yield é de 0,5 % mensal. Ou seja, um retorno mensal de meio por cento por cota. Não existe uma resposta certa para um fundo imobiliário mais rentável, por isso, pesquise e analise a composição, os riscos e os dividendos de cada um na hora investir. 

Como investir em fundos imobiliários?

Sentiu vontade de investir em FII? Então você precisa conhecer algumas dicas práticas de como investir em fundos imobiliários e fazer um bom negócio. Veja este passo a passo: 

1. Reflita para realmente entender seus objetivos de investimento e definir se os fundos imobiliários são adequados ao seu caso.
2. Pesquise e escolha uma corretora de valores confiável e que ofereça acesso à negociação de fundos de investimento imobiliário. Você vai precisar abrir uma conta para poder comprar e vender cotas de FIIs listadas na Bolsa de Valores.
3. Pesquise os diferentes FIIs do mercado, considerando a estratégia do fundo, a taxa de administração, os dividendos e outros custos. Estude os relatórios gerados por cada fundo, neles você encontra a política de investimento, os riscos e o desempenho histórico. Verifique também o valor das cotas de cada fundo e as tendências de mercado.
4. Atente-se ao histórico de distribuição de rendimentos pelo fundo e a sua oscilação na Bolsa de Valores.  
5. Entenda o nível de risco dos fundos, levando em consideração tanto a oscilação das cotas na Bolsa de Valores, quanto os riscos do segmento imobiliário que o fundo possui – comercial, corporativo, hospitais, entre outros.
6. Escolha o melhor FII de acordo com sua pesquisa e decida o valor que vai ser investido.
7. Acompanhe o desempenho e rendimento do FII, como a taxa de ocupação dos imóveis. Isso ajudará nas decisões futuras sobre outros investimentos.

Investir em fundos imobiliários vale a pena?

Você já sabe como investir em fundos imobiliários, mas, e aí, investir em fundos imobiliários vale a pena? Bom, esse tipo de investimento é uma boa opção para quem deseja diversificar a carteira de investimentos e conseguir uma rentabilidade maior do que os investimentos em renda fixa. Existem cotas no mercado por menos de R$100 e você pode comprar quantas estiverem disponíveis para venda.

Dessa forma, você pode se tornar sócio de grandes empreendimentos imobiliários e comprar os melhores imóveis do mercado através dos fundos de investimento imobiliário. Os fundos imobiliários, dentro do mercado de renda variável que é bastante arriscado, são os que apresentam menor oscilação do que outros investimentos, ou seja, menos risco. 

Mas é claro que é preciso procurar por FIIs que tenham taxas menores, uma vez que estas podem reduzir os ganhos com o passar do tempo, e buscar também por investimentos supervisionados pela CVM e pela Bolsa de Valores Brasileira (B3).

Como investir em imóveis com pouco dinheiro?

Você sabe como funciona o investimento em fundos imobiliários, mas acha que não tem dinheiro para isso? Não se engane, há muitas maneiras de investir em imóveis com pouco dinheiro, veja as mais comuns: 

• Fundos imobiliários: sim, os FIIs são investimentos simples e que você pode iniciar com pequenas quantias, contando com a gestão de especialistas;
• Letras de Crédito Imobiliário (LCI): trata-se de um investimento em renda fixa privada, bastante acessível e com baixo risco;
• Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI): outro investimento em imóveis que não exige investimento de grandes quantias;
• FGTS: o saldo do FGTS pode ser utilizado para compra de imóvel, o que não deixa de ser um dinheiro para investimento nesse tipo de ativo;
• Programas habitacionais do Governo: programas do governo direcionados às famílias de baixa renda mensal facilitam o acesso para quem tem pouco dinheiro;
• Comprar imóveis na planta: nesta fase, as construtoras geralmente oferecem preços bem atrativos;
• Consórcio: uma modalidade de poupança conjunta para a compra de um imóvel com carta de crédito sem entrada e sem juros. 

Conheça o consórcio Mycon!

Aqui no Mycon sempre falamos que a melhor saída para ter um alto rendimento nos investimentos é diversificar. Por isso, agora que você já sabe como funciona o investimento em fundos imobiliários, queremos te apresentar o Mycon, seu parceiro de consórcio imobiliário. 

O Mycon é uma administradora de consórcio 100% digital, e através do seu celular, notebook ou tablet você tem acesso a planos que cabem no seu bolso, sem nem precisar sair de casa. E o melhor é que as parcelas são livres de juros e você não precisa dar entrada. Já imaginou?

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