Como fazer um contrato de aluguel de imóveis?

O contrato de aluguel é fundamental para assegurar os direitos e deveres, tanto do locador, quanto do locatário. É nele que serão estabelecidas as bases da locação, com valor do aluguel, data de vencimento, condições de renovação e rescisão. Mas você sabe como fazer um contrato de aluguel de imóveis? Se a resposta é não, não se preocupe. 

No conteúdo de hoje, o Mycon vai ensinar como fazer um contrato de aluguel sem dor de cabeça. Você vai entender o que é um contrato de locação, qual o reajuste de aluguel permitido por lei a ser inserido neste documento, qual o tempo mínimo de um contrato de aluguel e como o termo de vistoria de imóvel e o termo de rescisão de contrato de aluguel devem ser elaborados. Vamos lá? Acompanhe! 

O que é um contrato de locação?

Antes de entender como fazer um contrato de aluguel de imóveis, você precisa saber o que é contrato de locação. Um contrato de locação é um documento que oficializa a locação de um imóvel, sendo indispensável para garantir segurança e as bases acordadas entre as partes. As informações contidas no contrato de locação de imóvel devem respeitar o Código Civil e a lei  do Inquilinato. 

Neste contrato de locação de imóvel são determinadas as obrigações e responsabilidades do proprietário e do inquilino e as regras da locação devem ser bem explícitas e detalhadas, como multa em caso de atraso do pagamento, as regras para devolução do imóvel, responsabilidade por manutenções e outras informações para evitar futuras dores de cabeça, principalmente ao proprietário que enxerga seu imóvel como um ativo de investimento.

Como fazer um contrato de aluguel?

Agora que você já sabe o que é um contrato de locação, vem com a gente entender como fazer um contrato de aluguel de imóveis. Conforme falamos, o contrato de aluguel precisa ser feito de acordo com as normas do Código Civil e a Lei do Inquilinato. Mas o que diz essa lei?

Essa lei regulamenta a relação entre proprietários e inquilinos no Brasil e determina as responsabilidades e direitos mútuos, incluindo valor do aluguel, condições de renovação ou rescisão, a responsabilidade por reparos e manutenção, e multas. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91) define a existência de três tipos de contrato de aluguel: locação residencial, locação comercial e locação por temporada.  Assim, cada um tem suas particularidades.

Essa lei ainda prevê o eventual despejo em caso de descumprimento das obrigações contratuais por parte do inquilino, como o não pagamento do aluguel, além de proteger os direitos do proprietário, como o uso adequado do imóvel.

Agora sim, vamos à elaboração do contrato!

O que precisa ter em um contrato de aluguel? 

Para entender como fazer um contrato de aluguel, é preciso conhecer cada detalhe que deve constar neste documento e seus anexos, como vistoria de imóvel locado.

Acompanhe: 

Dados pessoais do locador (proprietário) e locatário (inquilino)

Esse item garante a identificação das partes envolvidas na locação do imóvel. Por isso, é importante descrever nome completo, RG e CPF, profissão, estado civil, endereço e contatos. Se o contrato tiver sido feito por intermédio de uma imobiliária ou corretor, seus dados devem ser informados, incluindo o CNPJ.

Dados do imóvel

Importante constar a localização completa do imóvel a ser locado, como número do registro no cartório, características da propriedade, a vistoria de imóvel locado, detalhando as condições em que o imóvel está sendo entregue, para que no ato da devolução não haja incompatibilidade nas informações.

Finalidade de uso do imóvel locado

Registre no contrato de locação de imóvel a finalidade do uso: residencial ou comercial. Isso garante ao proprietário que o locatário não abra um comércio em um imóvel que se destina ao uso residencial e nem que passe a morar no comercial. Se isso acontecer, deixe claro quais são as penalizações no termo de rescisão de contrato de aluguel. 

Prazo de locação

Para você que está buscando entender como fazer um contrato de aluguel de imóveis, é importante estabelecer o prazo de locação, para que você e o inquilino se programem. 

A Lei do inquilinato não determina tempo mínimo ou máximo de locação, mas comumente os prazos são: aluguel residencial para pessoa física, mínimo 12 meses e, caso o locador seja pessoa jurídica, o mínimo passa para 30 meses. Após esse período, um novo documento é elaborado para renovar o contrato de aluguel.

Junto com a informação sobre a duração do contrato de locação de imóvel, é importante incluir o que acontece caso o inquilino opte por sair antes desse tempo. É comum a cobrança de uma multa para rescisão de contrato de aluguel antes do prazo, para proteger o proprietário, e ela deve estar prevista no termo de rescisão de contrato de aluguel.

Formas e prazos para pagamentos

Nessa etapa do contrato de locação de imóvel, serão descritos o valor do aluguel negociado, a forma de pagamento e os prazos e penalidades previstas em caso de atraso, como uma multa. 

Nesse item, descrevem-se também todas as despesas sob responsabilidade do inquilino, como IPTU, condomínio, luz, água e internet. Inclui-se ainda qual é o reajuste de aluguel permitido por lei que será seguido, ou seja, qual índice econômico será utilizado para o reajuste anual, como o IGP-M, por exemplo.

Condições de manutenção e conservação

Elaborar muito bem as condições de manutenção e conservação é essencial para quem está aprendendo como fazer um contrato de aluguel. Aqui, o proprietário especifica as responsabilidades sobre a manutenção e conservação do imóvel enquanto estiver alugado e deixa claro de quem é a responsabilidade, de acordo com cada tipo de reparo. 

Geralmente, cabe ao proprietário o conserto de problemas estruturais do imóvel, advindos do desgaste natural, enquanto o inquilino tem responsabilidade sobre danos ou mudanças que ele mesmo causar ao imóvel. O termo de vistoria de imóvel, que citamos anteriormente, serve como parâmetro para que o imóvel seja devolvido nas mesmas condições em que foi entregue. 

Garantia contra a inadimplência

O proprietário pode exigir uma forma de garantia em caso de não pagamento do aluguel. Essa garantia pode vir através de um fiador, caução ou seguro fiança. Mas você sabe o que é fiador, caução ou seguro fiança? Vamos lá: 

• O que é fiador? 

O fiador é uma pessoa que concorda em se responsabilizar pelas despesas e obrigações  do inquilino, caso ele não as cumpra. Essa pessoa deverá ser citada como responsável em contrato. 

• O que é caução de aluguel?

Caução de aluguel é um valor em dinheiro que o proprietário recebe do inquilino e que fica reservado. Seu objetivo é proteger o proprietário de inadimplência ou danos no imóvel. O valor da caução pode ser até três vezes o valor do aluguel e deve ser depositado após a assinatura do contrato, como também deve ser devolvida ao inquilino com correção, caso não seja utilizado, ao final do contrato.

• E um seguro fiança? 

O seguro fiança é um seguro contratado pelo inquilino que indeniza o proprietário do imóvel alugado em caso de inadimplência do inquilino. O seguro fiança substitui o fiador e a caução de aluguel.

Outras informações

Por fim, na hora de entender como fazer um contrato de imóveis, é importante levar em consideração que, por mais que haja um padrão, cada caso é um caso. Ou seja, no contrato de locação é possível constar outras decisões, como permissão ou não de animais domésticos, a possibilidade de venda do imóvel durante o período de locação, e outras despesas cabíveis. Atente-se! 

Contrato pronto, e depois? Uma vez que ambas as partes, proprietário e inquilino, leram o documento e estão confortáveis com as regras, eles devem assinar o contrato, geralmente com mais duas testemunhas. É importante que todos que assinarem reconheçam firma e que as partes locador e locatário fiquem com uma cópia.

Viu como fazer um contrato de aluguel de imóveis pode ser mais simples do que você imaginava? Então, continue a leitura para entender mais alguns detalhes! 

O que é termo de vistoria de imóvel? 

Você viu que, enquanto te explicamos como fazer um contrato de aluguel de imóveis, falamos algumas vezes sobre termo de vistoria de imóvel. Esse termo é um documento que aponta o estado do imóvel no momento em que ele foi entregue ao inquilino, e descreve detalhadamente as condições do imóvel, como segurança, integridade estrutural, qualidade e outros detalhes relevantes. ‍

Ele deve integrar o contrato de locação de imóvel e precisa ser assinado pelo proprietário e pelo inquilino, servindo de garantia para os dois. 

Como funciona a vistoria de imóvel locado?

Para elaborar o termo de vistoria do imóvel, é necessária uma vistoria que pode ser realizada por engenheiro, arquiteto ou um corretor certificado. Nela, são registradas detalhadamente as características e condições do imóvel por meio de fotos, vídeos e comentários escritos. São analisados: 

• paredes, tetos, pisos, janelas, portas;
• funcionamento de equipamento de água, luz, aquecimento, móveis;
• higiene e limpeza;
• infraestrutura básica – água, luz, esgoto;
• segurança, como trancas em portas e janelas, alarmes, etc.

O laudo é anexado ao contrato de aluguel e assinado por todas as partes envolvidas.

Qual o reajuste de aluguel permitido por lei?

Um dos tópicos mais importantes sobre como fazer um contrato de aluguel citado anteriormente é o reajuste anual. Então qual o reajuste de aluguel permitido por lei? O reajuste de aluguel previsto em lei deve acontecer 1 vez por ano, sempre calculado com base em índices econômicos, como o IGP-M ou IPCA. Cada contrato vai especificar qual deles será utilizado para o cálculo do reajuste do aluguel.

O que é termo de rescisão de contrato de aluguel? 

O termo de rescisão de contrato de aluguel é um documento que efetiva o término do acordo de locação entre o locador e o locatário. Mas será que existe alguma multa para rescisão de contrato de aluguel? Sim, existe multa para rescisão de contrato de aluguel quando o inquilino sai do imóvel antes do prazo estipulado em contrato. Agora, se o prazo mínimo estipulado tiver acabado, não há cobranças. 

Como renovar contrato de aluguel?

Para renovar o contrato por mais um período, locador e locatário expressam com antecedência a intenção de renovar o contrato de aluguel e, com isso, discutem e definem valor e duração do novo contrato de aluguel, que pode ser registrado como um aditivo ou novo contrato de locação de imóvel. 

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